Peste 90% din tranzacțiile imobiliare care au loc în SUA sunt efectuate prin intermediul unei agenții de intermedieri imobiliare.
Tranzacțiile imobiliare sunt un domeniu complex de activitate și implică o serie de aspecte legale, fapt pentru care, în unele state (cu precădere pe Coasta de Est a Americii), angajarea unui avocat este obligatorie atunci când cineva vinde sau cumpără un imobil.
Deoarece din punct de vedere juridic “a scrie contracte” înseamnă “a aplica legea”, unele state, inclusiv Arizona, California, Oregon și Washington, au anumite dispoziții legale care le conferă agenților imobiliari dreptul de a scrie contracte inerente tranzacțiilor imobiliare. În aceste state, implicarea unui avocat “în tranzacție” nu este obligatorie.
Agent imobiliar sau REALTOR?
Pentru a deveni agent imobiliar în SUA este necesară obținerea unei licențe emisă de statul în care persoana își va desfășura activitatea (licența numită “State license”).
Solicitantul trebuie să aibă cazierul juridic intact și să urmeze un curs de pregătire de câteva luni. Acest curs tratează mai multe subiecte din domeniu, printre care aspecte legate de diversele licențe care se pot obține în acest vast domeniu de imobilare. Cursul conține de asemenea, informații sumare din topografie, legi privitoare la transferul de proprietate, restricții pentru anumite terenuri, contracte, surse de finanțare, informații notariale din domeniu (escrow), legea impozitelor, raportul dintre chiriași și proprietari, controlul guvernului federal asupra proprietății private, despre evaluarea sau estimarea valorii imobilelor (appraisal) și un capitol despre “design”. Acestea sunt doar câteva dintre obiectivele pe care le tratează acest curs. În ce privește examenul final (state exam) acesta este susținut în două părți. Primul este unul conținând legile federale (informații valabile în oricare stat american), iar al doilea examen este din legi specifice statului în care cursantul dorește să obțină licența.
Un agent imobiliar (“Real Estate agent”) care este membru într-o asociație a profesioniștilor din domeniu poartă numele de “REALTOR”. Acesta trebuie să se conformeze anumitor standarde profesionale impuse de asociația al cărui membru cotizant este. De asemenea, “REALTOR”-ul are obligativitatea să frecventeze periodic anumite cursuri menite a-l ține la curent cu legile, regulamentele și schimbările care au loc pe piața imobiliară (să obțină date recente despre “pulsul pieței”).
În general, în SUA, agenții imobiliari sunt membri în mai multe asociații de profil, atât locale cât și naționale.
Agentul imobiliar este reprezentatul unui broker
Un agent imobiliar sau un REALTOR nu are capacitatea legală de a acționa în nume propriu, ci el este angajatul unei firme imobiliare ce funcționează sub licența unui broker. Comisionul încasat în urma unei tranzacții este încasat de broker. Acesta îl plătește pe agent după ce își reține un anumit procentaj, în funcție de înțelegerea stipulată în contractul de angajare. Agenții licentiați în domeniul imobiliar sunt obligați să își facă o asigurare care “acoperă” o parte din răspunderea broker-ului pentru eventualele “greșeli” comise de către agent. Asigurarea se numește “Errors and Omissions Insurance”.
LicenŢa de broker
Agenții imobiliari care doresc să “avanseze în grad”, prin a obține și licența de broker, trebuie să îndeplinească cel puțin două cerințe. În primul rând, trebuie să aibă o vechime de minimum trei ani ca agent imobiliar cu normă întreagă (numărul de ani poate să difere de la un stat la altul). Apoi, trebuie să urmeze un curs suplimentar de aproximativ nouă luni, în urma căruia va susține un examen la Departamentul de Stat (state exam). Odată intrat în posesia licenței de broker, agentul poate să-și deschidă propria firmă de intermedieri imobiliare, devenind astfel, “broker principal” (designated broker), având dreptul de a angaja alți agenți care să lucreze pentru el. Pentru a deschide propria firmă, însă, e necesar ca broker-ul să dispună de un spațiu adecvat, care să întrunească cerințele prevăzute de lege. Brokerii care nu au propria firmă, ci își desfășoară în continuare activitatea sub licența unui alt broker se numesc “brokeri asociați”. Prerogativele unui broker asociat sunt identice cu cele ale unui REALTOR sau agent imobiliar, cu excepția că acest nou titlu îi poate da o mai mare greutate în “ochii” clienților care-l angajează.
Pe parcursul carierei, însă, atât agenții imobiliari cât și brokerii paricipă la anumite cursuri pe diverse teme imobilare și de business numite “educație continuă” (continuing education).
