7) Ce înseamnă împrumut FHA şi Conventional şi care este deosebirea dintre ele?
Banii pe care îi obţinem de la Bancă în vederea cumpărării unei proprietăţi imobiliare, sunt garantaţi prin valoarea în sine a proprietăţii care este ipotecată la Bancă. Ce se întâmplă, însă, dacă valoarea proprietăţii scade în timp în loc să crească? Banca, deşi intră în posesia proprietăţii, nu-şi poate recupera toţi banii pe care i-a folosit, mai întâi, pentru cumpărare şi apoi pentru recuperarea ei! Pentru a se feri de astfel de situaţii, este unanim acceptat în lumea bancară că, pentru orice împrumut de peste 80Î din valoarea evaluată sau de cumpărare (se alege întotdeauna cea care este mai mică) se va obţine o asigurare a ipotecii (mortgage insurance) plătită de către împrumutător şi inclusă în plata lunară către Bancă.
Asigurarea ipotecii poate fi făcută fie de guvernul federal prin intermediul lui Federal Housing Administration (FHA) şi Veterans’ Administration (VA) sau de firme private de asigurare pentru programele de tip “convenţional”. Fiecare dintre instituţiile care emit asigurări pentru împrumuturile imobiliare, impun condiţii de calificare. În funcţie de tipul de asigurare pe care îl va avea un anumit împrumut, el se va numi FHA, VA sau Conventional.
Deosebirile dintre ele sunt greu de cuprins în câteva rânduri, dar ca o linie generală, împrumuturile FHA sunt mai flexibile în condiţiile de calificare, fiind însă mai rigide în privinţa asigurării împrumutului, a numărului de împrumuturi pe care un împrumutător le poate avea simultan şi a limitării sumei maxime asigurate, deci a limitării împrumutului oferit de Bancă pentru diferite proprietăţi imobiliare.
Dicţionar de termeni
(în ordine alfabetică)
¤ Arm’s length transaction – o tranzacţie de business realizată între părţi care se află în poziţii egale de negociere, fără a putea exercita vreo influenţă asupra uneia din părţile participante în tranzacţie; calitatea de “arm’s length” este luată în considerare la analizarea elementelor de bază ale tranzacţiei (preţ, condiţii de vânzare-cumpărare etc.); mărimea împrumutului pentru achiziţionare, condiţiile obţinerii lui ca şi calculaţia taxelor de proprietate impuse de County, sunt doar două exemple în care această calitate a tranzacţiei joacă un rol major; exemple de tranzacţii care nu îndeplinesc condiţia de “arm’s length”: tranzacţii încheiate între membrii de familie, între persoane care se află într-o relaţie de dependenţă, cum ar fi şef şi subaltern etc.
¤ Arrears – “în urmă”, sau după încheierea unei etape bine definite, cum este luna sau anul calendaristic; se foloseşte la explicarea plăţilor pentru împrumut, taxe de proprietate etc.; ambele se plătesc după încheierea perioadei de folosinţă: dobânda la Bancă se plăteşte pe luna în urmă (de unde şi diferenţa între “balanţă” împrumutului şi suma finală de plată), iar taxa de proprietate se plăteşte pe anul care s-a încheiat.
Pentru detalii sau alte întrebări pe teme legate de activităţi imobiliare, împrumuturi bancare sau evaluări de proprietăţi, vă rog să-mi scrieţi pe adresa florianăccrhomes.com
